В настоящее время при продаже недвижимости граждане обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц. С 1 января 2025 года применяется ставка 13% к налогооблагаемой базе (чистой прибыли) до 2,4 млн рублей включительно, а ставка 15% — на сумму превышения порога в 2,4 млн рублей.

Необходимо отметить, что многие риелторские агентства не уделяют вопросу налогообложения должного внимания, в результате чего их клиенты нередко остаются недовольны, когда им в почтовый ящик (или через Госуслуги) приходит квитанция на оплату суммы, на которую они ранее не рассчитывали. Поэтому здесь мы хотим подробно рассказать Вам про особенности налогообложения при продаже жилых помещений.

Что считается доходом

Доходом считается цена квартиры, прописанная в договоре купли-продажи. Раньше, чтобы не платить налог, многие продавцы указывали в договоре купли-продажи стоимость квартиры в размере 1 000 000 рублей, что приравнивалось к сумме налогового вычета. Однако с 2016 года в Налоговый кодекс были внесены поправки, согласно которым если стоимость, прописанная в договоре купли-продажи, ниже чем 70% от её кадастровой стоимости, то доходом для начисления НДФЛ автоматически признается сумма, равная 70% от кадастра. В ряде регионов (например, в Санкт-Петербурге, Крыму, Татарстане) при занижении цены доход уже сравнивают со 100% кадастровой стоимости.

С доходом разобрались, теперь перейдём к двум основным вариантам налогообложения.

Вариант 1: доходы минус расходы

1. 1. Определяем чистую прибыль:
      6 000 000 − 5 000 000 = 1 000 000 рублей.
   2. Рассчитываем налог по ставке 13%:
      1 000 000 × 13% = 130 000 рублей.

Вариант 2: доходы минус налоговые вычеты

1. 1. Определяем базу для налога:
      6 000 000 − 1 000 000 = 5 000 000 рублей.
   2. Налог с базовой части (до 2,4 млн по ставке 13%):
      2 400 000 × 13% = 312 000 рублей.
   3. Налог с суммы превышения (свыше 2,4 млн по ставке 15%):
      (5 000 000 − 2 400 000) × 15% = 390 000 рублей.
   4. Общая сумма налога к уплате:
      312 000 + 390 000 = 690 000 рублей.

1. Определяем базу для налога (с учетом двух вычетов):
   6 000 000 − 1 000 000 (вычет при продаже) − 2 000 000 (вычет на покупку) = 3 000 000 рублей.
2. Налог с базовой части (до 2,4 млн по ставке 13%):
   2 400 000 × 13% = 312 000 рублей.
3. Налог с суммы превышения (свыше 2,4 млн по ставке 15%):
   (3 000 000 − 2 400 000) × 15% = 90 000 рублей.
4. Итоговый налог к уплате:
   312 000 + 90 000 = 402 000 рублей.

Полное освобождение от НДФЛ

В соответствии с Налоговым кодексом РФ, от уплаты налога полностью освобождаются продавцы недвижимости, если объект находился в их собственности не менее 5 лет. Однако для жилья, полученного в наследство, по договору дарения от близких родственников, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением, а также для единственного жилья, этот минимальный срок владения сокращен и составляет всего 3 года.